美国放水+官员贪腐,韩国房产税越加越高的真相

(文 / 观网财经 吕栋)

再过半年,文在寅就要结束他 5 年的韩国总统任期。

刚上台 6 个月时,文在寅民调支持率超过 70%,就连美国媒体都高度评价他 " 以人为本 " 的施政纲领,称他正带领韩国走向成功。

但在执政的最后 6 个月,文在寅的支持率却接连刷新下限,目前已跌破 35%,超过六成的韩国民众希望政党轮替。

很明显,当初要成为 " 国民骄傲 " 的文在寅,已经在执政生涯后期失去民心。

原因可能有很多,但持续暴涨的韩国房价肯定不能被忽视。文在寅上台后,首尔公寓的平均价格在三四年里已经翻倍。

面对高企的房价,文在寅也努力过。在 25 项房产调控政策轮番上阵后,韩国政府规定从今年 6 月起,将综合房产税税率最高调至 6%,同时转让税税率也一同调高,持有房屋价值总额较高的业主最高将承担 65% 到 75% 的税率。

重税之下,首尔房产交易整体呈萎缩状态,但 6 亿韩元(约合人民币 327 万元)以下的公寓住宅房源近期却更火爆了,被 " 一抢而空 "。

这主要是因为,韩国新版综合房产税的起征点就是 6 亿韩元。设置这个起征点,原本是为了保护刚需,没想到,炒房客的涌入,却导致刚需更加无房可买了。

韩国媒体分析认为,随着 6 亿韩元以下购买需求相对集中,市面上的房源正迅速消失,并进一步推动此区间内房价呈现暴涨趋势。

文在寅

任期内最大遗憾

近期在与韩国民众对话时,文在寅坦言,没能控制房价,是他任期内最大遗憾。

" 我为房地产政策的失败感到遗憾,这些政策没有为公众,特别是年轻人和新婚人士提供足够的机会来购买自己的住房。" 文在寅有些自责,他认为如果当初能以更大力度调控房价,情况会更好。

韩国国民银行数据显示,在文在寅就任总统的 2017 年 5 月,在韩国首都首尔购买一套公寓的平均价格为 6.07 亿韩元(约合 326 万人民币);而今年 10 月,这一均价达到 12.1 亿韩元(约合人民币 650 万元)。

事实上,如何将房价控制在合理区间,是每个韩国总统都要思考的难题。

这是因为,韩国国土面积只有 10.32 万平方公里,而三分之二的土地都是山地,由于缺乏合适的平原发展城市,导致韩国只有一个大城市群:首尔经济圈(首尔、仁川、京畿),该地区人口占全国总人口一半以上。

为防止房地产市场持续过热,韩国很早就在规划房产税,以遏制房价非理性上涨、降低居民可支配收入压力。

从韩国房产税历史来看,共经历两轮较大变革。

1990 年,韩国开始分设针对土地和住宅的物业税,并实行累进税率,这一税种税负较轻,对单套住宅征收。

2005 年,韩国进一步出台综合不动产税,带有明显调控性质,实行 " 存量征收,阶梯税率 " 的征收方式,持有人名下的房产总价值超过 6 亿韩元的,随价值升高,收取 0.5% 到 2% 不等的的综合不动产税。

从待售房屋和交易量数据来看,在 2005 年综合不动产税出台后,市场中房屋待售数量明显提升,与此同时交易量持续下行,二者的明显背离说明:综合不动产税的出台确实发挥了释放二手房存量供给的作用。

但在文在寅执政后期,韩国房价再次出现飙升。对于许多人来说,在首尔买房已成为天方夜谭。

为此,今年 6 月 1 日起,文在寅政府将韩国综合房地产税税率上调至 1.2%-6%,同时转让税税率也被调高,持有多套房的业主最高将承担 65% 到 75% 的税率。

但这对普通民众的刚需来说,这并不算是好消息,因为炒房客已经盯上 6 亿韩元以下的房子。

10 月 31 日,韩国《亚洲日报》报道指出,受韩国政府限制住房贷款及对多房产者施以重税等政策影响,首尔地区 6 亿韩元(约合人民币 327 万元)以下公寓住宅房源被 " 一抢而空 "。尽管首尔房产交易整体呈萎缩状态,但购房者对 6 亿以下公寓住宅需求集中,该价格区间交易仍处于相对活跃状态。

值得注意的是,6 亿以下公寓住宅中,价格在 1 亿韩元以下的购房比重达到 1.7%。今年以来首次突破 1%。

根据韩国政府去年公布的 "7 · 10 对策 ",多房产所有者和法人的房屋取得税由此前的 1% 至 3% 提高到 12%,但公示价格不到 1 亿韩元的住宅被排除在重税之外,适用于 1.1% 的取得税。

此后,以多住宅者和法人为中心,对公示价格不到 1 亿韩元的低价住宅进行投资,而近期的贷款限制再次助长这一价格区间住房的购买热情。数据还显示,首尔地区 1 亿至 3 亿韩元、3 亿至 6 亿韩元的公寓住宅购买比重也分别达到 9.5% 和 26.1%,为今年单月最高值。

韩国民间房价调查企业不动产 R114 公布的数据显示,首尔交易价格在 6 亿韩元以下的公寓住宅数量由今年年初的 25.9785 万户减少至本月末的 13.9233 万户,减幅达到 46.4%,而这一数量在所有待售房源中仅占比 11.2%。

《亚洲日报》分析认为,随着 6 亿韩元以下购买需求相对集中,市面上的房源正迅速消失,并进一步推动此区间内房价呈现暴涨趋势。

房产税为何失效?

事实上,尽管韩国宣布将在今年 6 月提高房产税率,但房价依然不断走高。

数据显示,今年以来,韩国全国房价平均上涨 19.08%,创下了近 14 年来最大的同比涨幅。截至今年 10 月,首尔公寓的平均交易价格达到 12 亿韩元(约合人民币 660 万元),较去年同期上涨 20%。

本来用于遏制房价上涨的房产税,为何没有形成长效机制?

原因可能在于以下几个方面。

首先是客观因素。韩国人口严重向首都圈地区集中,首都圈之外的青年人到首都圈地区工作需要住房,当地房价上涨也在情理之中,因为刚需无法回避。

美元大放水也成为诱因之一。随着美联储实行无上限的量化宽松政策,美国 10 月 CPI 同比上涨 6.2%,PPI 同比上涨 8.6%,创下 30 年新高。作为美国盟友,在美国肆无忌惮的开动印钞机后,韩国只能被迫为美国印钱买单。10 月,韩国 CPI 同比上涨 3.2%,近 10 年来首次突破 3%。

与此同时,在 2020 年美联储放水过程中,韩国将利率从 1.25% 下调到 0.75%,之后又下调到 0.5%。这导致韩国存贷利率逼近于 0,加上大量美元涌入,韩国国内可投资标的有限,最后大量热钱只能涌入房市。

第三,韩国政府的楼市政策变动十分频繁,并且很多政策仅停留在呼吁层面。

例如将韩国的行政机关、国会都搬离首都圈等一些举措,并未实际实施。虽然青瓦台也想通过税制改革遏制房价,比如对多套房产拥有者或者对高档住房拥有者多征税,但真正落地措施的并不太多。

第四,围绕楼市开发,韩国也有很多贪腐事件发生。

2017 年,由知道内幕的公务员群体组成的 " 韩国土地住宅公社 ",集体购买了 7000 坪土地。之后,这些土地在今年 " 恰巧 " 成为了新城区的规划用地。在盖楼前,土地往往就已经被提前知道消息的公务员炒到 " 可怕 " 的价格。

第五,韩国财阀也占据大量土地,哄抬房价在所难免。

这些因素综合起来,韩国楼市 " 越调控房价越高 " 的怪圈也就不难理解。

11 月 22 日,韩国财政部表示,由于房价飞涨和税率上调,受综合房地产税影响的人数今年比上一年增加了 42%,预计今年实际房产税收将达到 5.1 万亿韩元(约 42.93 亿美元)。

但即便这么大的持有成本,也无法阻止韩国人买房。因为美元洪水涌入之下,一切商品都在通货膨胀,房屋反而成为安全的避险资产。

另外,房产税带来的高额成本,可以通过租金进行转嫁。

央视今年 5 月报道,家住首尔的李先生,在韩国拥有多套住房,面对房产相关税率的提高,他选择继续上调租金,而不是卖掉房子。李先生表示,一下子提高这么多税率让他无法接受。